Energieausweis-Pflicht?

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Spätestens bei der Besichtigung müssen Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie ganz oder teilweise vermieten oder verkaufen möchten, potentiellen Interessenten einen gültigen Energieausweis vorzeigen oder gut sichtbar aushängen. Zusätzlich müssen bereits beim Inserieren der Immobilie die Werte aus dem Energieausweis angegeben werden.

Bußgeld

Mit der EnEV2014, wurde auch der Ordnungswidrigkeits-Katalog ausgeweitet. Konkret begeht eine Ordnungswidrigkeit, wer

  1. Pflichtangaben des Energieausweises beim Inserat nicht oder nur unvollständig angibt
  2. den Energieausweis zu Besichtigungs- oder Notarterminen oder bei der Unterzeichnung des Mietvortrages nicht vorlegt
  3. dem Käufer oder Mieter einer Immobilie den Energieausweis (oder eine Kopie) nach Kauf oder Vermietung nicht übergibt
  4. der Aushangspflicht nicht nachkommt (ab 500qm Fläche mit Publikumsverkehr)

Auszug aus der Energieeinsparverordnung 2014 zum Nachlesen:

§ 21 Ausstellungsberechtigung für bestehende Gebäude

(1) Zur Ausstellung von Energieausweisen für bestehende Gebäude nach § 16 Abs. 2 und 3 und von Modernisierungsempfehlungen nach § 20 sind berechtigt

  1. Absolventen von Diplom-, Bachelor- oder Masterstudiengängen an Universitäten, Hochschulen oder  Fachhochschulen in
  • den Fachrichtungen Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung, Bauphysik, Maschinenbau oder Elektrotechnik, oder
  • einer anderen technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt auf einem unter Buchstabe a genannten Gebiet,

2.     …..

§ 17 „Grundsätze des Energieausweises“

(2) Energieausweise dürfen in den Fällen des § 16 Abs. 1 nur auf der Grundlage des Energiebedarfs
ausgestellt werden. In den Fällen des § 16 Abs. 2 sind ab dem 1. Oktober 2008
Energieausweise für Wohngebäude, die weniger als fünf Wohnungen haben und für die der
Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt worden ist, auf der Grundlage des Energiebedarfs
auszustellen. Satz 2 gilt nicht, wenn das Wohngebäude

1.     schon bei der Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 (BGBl. I S. 1554) eingehalten hat oder

2.     durch spätere Änderungen mindestens auf das in Nummer 1 bezeichnete Anforderungsniveau gebracht worden ist

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Beim Bedarfsausweis wird der theoretische Energiebedarf eines Gebäudes durch ein technisches Gutachten ermittelt. Der Beurteilung liegen alleine bauliche Aspekte wie Heizungsanlage, Qualität der Fenster oder Dämmung zugrunde. Der bedarfsorientierte Ausweis wird bei Neubauten obligatorisch ausgestellt. Ansonsten ist er nur verpflichtend für alle Gebäude, die noch nicht die Vorgaben der Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten und weniger als fünf Wohneinheiten haben.

Bei Gebäuden mit mindestens fünf Wohneinheiten geht der Gesetzgeber davon aus, dass das unterschiedliche Verbrauchsverhalten zahlreicher Bewohner sich gegenseitig nivelliert und ein Verbrauchsausweis demzufolge ausreichend ist. Der Bedarfsausweis enthält sowohl einen  Wert zum Endenergiebedarf als auch einen zum Primärenergiebedarf. Ist letzterer Wert höher als der Endenergiebedarf, ist von einer Beheizung mit einem weniger umweltfreundlichen Energieträger auszugehen. Der Verbrauchsausweis enthält statt der Angabe zum Endenergiebedarf eine Zahl zum – tatsächlichen – Endenergieverbrauch.

 

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Der Verbrauchsausweis orientiert sich an den tatsächlichen Verbrauchsdaten der Vergangenheit. Er wird aus den Daten von mindestens drei Abrechnungsperioden für alle Wohneinheiten des Gebäudes ermittelt – es gibt also keinen Energieausweis für einzelne Wohnungen, sondern nur einen für das ganze Haus Bei der Berechnung des Verbrauchskennwertes im Energieausweis müssen länger andauernde Leerstände ebenso berücksichtigt werden wie die lokalen Witterungsverhältnisse für die
einzelnen Abrechnungsperioden. Letzteres ist nötig, da ein besonders milder Winter ansonsten einen besseren energetischen Zustand des Hauses vorspiegeln könnte, ein besonders harter umgekehrt einen schlechteren Dämmzustand. Dies erfolgt durch die rechnerische Einbeziehung des so genannten Klimafaktors.

Grundsätzlich gilt: Der Verbrauchsausweis ist generell zulässig für Mehrfamilienhäuser mit mindestens fünf Wohneinheiten sowie sämtliche Wohnhäuser, die schon die
Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten. Demzufolge ist für ältere unsanierte Häuser mit höchstens vier Wohneinheiten der Verbrauchsausweis nicht zulässig – hier ist ein Bedarfsausweis erforderlich.

 

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Für denkmalgeschützte Häuser und Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche ( Damit ist nicht die Wohnfläche gemeint ) ist kein Energieausweis nötig.

Unser Tipp:

Unabhängig davon, ob die Erstellung des Energieausweises beim Verkauf einer kleinen Eigentumswohnung gesetzlich vorgeschrieben ist, lohnt sich ein Energieausweis. Schließlich sind für Käufer ohnehin die hier aufgeführten Informationen interessant und es wird vor dem Kauf nach diesen Daten gefragt.

Ebenso ausgenommen von der Regelung sind Gebäude, die nicht regelmäßig geheizt, gekühlt oder genutzt werden, zum Beispiel Ferienhäuser. Auch für Bauten mit einer speziellen Nutzung ist kein Energieausweis nötig.Hierzu zählen etwa bestimmte geringfügig beheizte Betriebsgebäude, Ställe oder Gewächshäuser. Für Neubauten ist der Energieausweis Pflicht, konkret schreibt der Gesetzgeber in der neuen Energieeinsparverordnung von 2014 den Bedarfsausweis für neu errichtete Immobilien vor.

 

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Siehe EnEV-2014 Seite 21

 

§ 16 „Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen“

(2) … verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer 

  • spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 vorzulegen; 
  • die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. 
  • Findet keine Besichtigung statt, hat der Verkäufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6
    oder 7 dem potenziellen Käufer unverzüglich vorzulegen; 
  • der Verkäufer muss den Energieausweis oder eine Kopie hiervon spätestens unverzüglich dann vorlegen, wenn der potenzielle Käufer ihn hierzu auffordert. 
  • Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben.
    Die Sätze 1 bis 3 sind entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter

Siehe EnEV-2014 Seite 18

 

§ 16a „Pflichtangaben in Immobilienanzeigen“

(1) Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:

  1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,
  2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
  3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
  4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
  5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Was beinhaltet die Energieeinsparverordnung?

Die Energieeinsparverordnung regelt die energetischen Anforderungen an Neubauten. Darüber hinaus gibt sie vor, in welcher energetischen Qualität ein Eigentümer, der sein Gebäude sanieren will, bestimmte Modernisierungsmaßnahmen auszuführen hat. 

Anlass für die Energieeinsparverordnung 2014 ist eine EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden aus dem Jahr 2010. Außerdem sieht das Energiekonzept der Bundesregierung vor, den Wärmebedarf des Gebäudebestandes in Deutschland bis 2020 um 20 Prozent zu senken. Bis 2050 sollen Häuser nahezu klimaneutral sein, also den eigenen Bedarf nur aus erneuerbaren Energien decken.

Den gesetzlichen Rahmen für die neue EnEV 2014 schaffte die am 13. Juli 2013 in Kraft getretene Änderung des Energieeinsparungsgesetzes.

Quelle: Presse- und Informationsamt der Bundesregierung

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